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老舊小區改造迎來“升級版”

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2020-04-24 08:36     來源: 蚌埠新聞網
        

□蚌埠新聞網記者 李茂峰/文 劉晨/圖

老舊小區吉祥家園整治后新貌推進城鎮老舊小區改造,是改善居民居住條件、擴大內需的重要舉措。4月14日,國務院總理李克強主持召開國務院常務會議,提出今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個,涉及居民近700萬戶,比去年增加一倍。同時明確要求各地政府統籌負責,按照居民意愿,重點改造完善小區配套和市政基礎設施,提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平。建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制,中央財政給予補助,地方政府專項債給予傾斜,鼓勵社會資本參與改造運營。在政策春風吹拂下,我市新一輪“升級版”的老舊小區改造即將拉開戰幕,“應改盡改”“提質擴面”總體思路指導下的新一輪老舊小區改造將會使更多老舊小區居民有更多獲得感。

升級版“升”在哪里

國家老舊小區改造新政,對蚌埠而言是一次重大的歷史機遇,乘著政策的東風,我市老舊小區改造將開啟新的征程。

摸底數,統數據,制方案……連日來,市住建局物業管理科工作人員忙得不可開交,一邊抓緊時間與各縣區對接,調查摸排并統計全市老舊小區底數,一邊積極聯系規劃設計部門盡快按照新標準設計老舊小區改造方案。

“過去我們改造的都是建于2000年前、建筑面積為5000平方米以上的居住小區,包括數量眾多的單體樓并沒有納入改造,按照新要求,建于2000年以前的單體樓也將一并納入改造范圍,目前的首要任務就是摸清底數”,說起老舊小區改造的新政策,市住建局物業管理科科長李曉偉興奮地說,老舊小區改造新政策實施后,我市將有更多居民在新一輪老舊小區改造中受益。

對比過去幾年實施的老舊小區改造,不僅實施范圍擴大了,更重要的是改造的內容也有了很大的拓展和延伸,按照新的改造要求,今后老舊小區居民改變的不僅是生活環境,還有公共服務等更多方面。

翻開剛剛發布的《安徽省城鎮老舊小區改造技術導則(2020年修訂版)》,記者注意到最新修訂的技術導則有兩個最為顯著的變化:一是納入改造的范圍進一步擴大,二是改造的內容進行全面升級。

舊改新政明確提出,新一輪老舊小區改造范圍為:納入改造的城鎮老舊小區為城市或縣城(城關鎮)建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(含單體樓),重點改造2000年底前建成的老舊小區。

2016年我市發布的《蚌埠市城市老舊居住小區整治改造工作實施意見》是近年來我市老舊小區改造的指導性文件,這份文件規定,納入老舊小區整治和改造的范圍為:2000年12月31日以前全部建成交付使用的小區,總建筑面積在5000平方米以上的,未列入近五年舊城改造和棚戶區(危舊房),城中村改造的,小區土地性質為國有,居住房屋標準為成套的居住小區。

從房齡上看,我市過去實施的改造與新政策基本一致,最大的變化是過去實施的整治改造僅為建筑面積5000平方米以上,具有一定規模的居民小區,數量眾多的老舊單體樓并未納入整治改造范圍。

“與過去相比,改造內容上的拓展和提升,是老舊小區改造‘升級’的精華所在”。李曉偉介紹,過去我市實施的城市老舊居住小區整治改造,分基本型和提升型兩種類型?;拘驼胃脑?包括完善基礎設施、房屋綜合整治、公共設施提升和消防安防設施配套“四個專項”,老舊居住小區改造以基本型為主。而提升型整治改造,主要包括節能改造和適老化改造“兩個專題”,提升型改造工作以試點為主,堅持“因地制宜,量力而行、典型示范”的原則組織實施。

新頒布的《導則》將城鎮老舊小區改造分為基本型、完善型和提升型三種類型?;拘透脑靸热轂?滿足居民安全需要和基本生活需求,優先補齊小區功能短板,拆除違建、解決供水、排水、供氣、供電、道路、通信、停車等需求。完善型改造內容為:在?;镜幕A上,實施加裝電梯、房屋維修改造、配套停車場及充電樁、活動設施、物業服務、智慧安防設施等。提升型改造內容為:進一步改善公共服務和公共環境,包括增設社區養老、托幼、醫療、家政、體育設施、智能信報(快件)箱等便民設施。

“國家老舊小區改造新政,對蚌埠而言是一次重大的歷史機遇,乘著政策的東風,我市老舊小區改造將開啟新的征程”。市住建局局長王家渠表示,“對于老舊小區改造新政,市委市政府高度重視并提出了明確要求,接下來,我們將對照標準,包裝項目,按照‘應改盡改,提質擴面’的總體思路,全面推進老舊小區改造工作,最終目的是讓更多老舊小區居民增強‘獲得感’”。經過積極爭取,目前首批1800萬元老舊小區改造國家財政補助資金已經到位,正在委托設計院按照基本型、完善型和提升型三個標準進行設計。過去我市的改造標準為每平方米200元,新方案將會在此基礎上適當提高?!霸O計標準提高,意味著新一輪改造后,老舊小區環境更美好,居民的幸福指數將進一步提升”。

“好經驗”如何借鑒

自2016年至2020年,我市改造完成老舊小區266個,建筑面積719.05萬平方米,惠及居民10.7萬戶,提前完成“十三五”計劃目標。

“蚌埠市老舊小區改造力度大,效果好,群眾滿意度高,積累的經驗值得推廣”。2017年9月27日在蚌埠召開的全省“兩治三改”城市老舊小區整治改造工作現場會上,省建設廳領導高度評價蚌埠市老舊小區整治改造工作?,F場會召開后,省內兄弟城市前來“取經”者絡繹不絕。

市住建局提供的數據顯示,自2016年至2020年,我市改造完成老舊小區266個,建筑面積719.05萬平方米,惠及居民10.7萬戶,完成投資12.9億元。截至2019年底,提前完成“十三五”計劃目標。

進一步分析數據記者發現,自2016年全市老舊小區改造啟動以來,我市完成的老舊小區改造項目數和投資金額都在大幅度增加。項目數從2016年的26個,增加到2019年的97個,投資額從2016年的1.4億元,增加到2019年的4.2億元?;菁熬用裼?016年的1.3萬戶增加到2019年的3.2萬戶。

市委市政府高度重視,是我市老舊小區改造取得巨大成效的關鍵所在。2016年我市將老舊居住小區整治改造工作列入33項重要民生工程,提出“政府主導、分區落實、綜合改造、突出功能、以人為本、長效管理”的工作思路。市縣(區)兩級組建專門的工作班子,抽調精干力量集中辦公,形成了“工作有機構、辦事有人員”的工作格局,印發了《蚌埠市老舊小區整治改造五年規劃》《蚌埠市老舊居住小整治改造工作實施意見》等指導性文件。明確了老舊居住小區整治改造總體目標、實施計劃、工作原則、部門職能、整治標準、資金保障、后期管理等要件,確保改造工作按目標、計劃有序推進。

為了保障舊改工作扎實有效,年初市政府分別與各縣區政府簽訂目標責任書,對每個舊改項目進行詳細分解,市政府目標辦把老舊小區整治改造工作列為我市重點工程之一,每月進行調度、督導。年底根據目標任務完成情況,實行考核獎懲。健全督辦推進機制。全程考核、全程監督,領導小組每周一考核,每周一打分,每周一通報。市“兩治三改辦”每季度督查、通報一次進展情況,市政協、民生辦根據整體進度適時開展督查性視察,保持了督查常態化,確保按時間節點、進度計劃推進。

讓居民群眾全程參與老舊小區改造,是提高群眾滿意度的一大“法寶”。擬整治改造小區確定后,派出專人專門征求居民意見,征求居民意見的覆蓋率不低于80%,力爭做到全覆蓋。只有三分之二以上居民有整治要求的項目,方可列入整治計劃。在編制初步設計階段,至少要召開兩次設計征求意見會,根據居民代表的意見進行設計優化。在工程建設、驗收階段,安排居民代表作為監督員進行動態監督,對監督發現的問題反饋至街道、社區,督促施工單位整改。

記者在走訪時了解到,這種“從群眾中來到群眾中去”的工作方法,贏得了老舊小區居民的高度贊賞。

月光花園是建于上世紀八十年代的一個老舊小區,4月22日上午,記者來到小區采訪時看到,小區道路寬闊平整,車輛停在劃定的白線內,院內花木扶疏,一簇簇月季在粉刷一新的白墻映襯下,格外美麗。正在院內小廣場上健身的王觀懷老人告訴記者,月光花園是經濟適用房,由于建設年代較早,原先樓房的外立面墻皮大都脫落,通信管線沒有入地,像蜘蛛網一樣扯在外面,不僅成為安全隱患,也有礙觀瞻,原先的下水管道較細,經常污水漫溢。實施改造前,改什么、怎么改?社區工作人員拿著《項目清單》征求居民意見。改造實施過程中,先后三次召開業主評議會,讓居民提意見。項目竣工后,居民又參與了打分和評議?!白尵用袢虆⑴c的老舊小區改造,我們居民還有啥話說?!?/p>

“上一輪老舊小區改造中積累的好做法、好經驗我們將繼續堅持,下一步我們還要到先進地區參觀學習,在吸收過去好的經驗基礎上,借鑒先進地區的做法,不斷探索創新,進一步提高居民群眾的滿意度”。王家渠表示。

改造后怎樣“保鮮”

繼續探索老舊小區物業管理新模式,讓居民不僅享受到老舊小區改造的成果,還要獲得物業服務帶來的幸福感。

“過去小區里臟亂差,沒有人管,自從有了物業管理后,樓道里雜物不見了,車輛也停放得整整齊齊,道路每天都打掃得光溜溜明亮亮的,住起來真舒心!”見記者前來采訪,南湖小區居民趙大慶表達出內心的喜悅之情。

南湖小區是建于上世紀80年代的老舊小區,過去很多年里,由于缺乏物業管理,小區的衛生狀況不如人意,居民群眾對此意見很大。2018年小區進行改造,拆除了違章建筑,道路重新鋪設,小區見縫插綠,面貌煥然一新。

三分建設七分管理。老舊小區“舊貌換新顏”之后,按照蚌埠市老舊小區物業全覆蓋的要求,聘請了物業企業進駐管理。有了物業管家的服務,改造后的小區環境得到了“保鮮”,居民的精神面貌也煥然一新。

老舊小區中不少是企業的家屬院,居民大都沒有繳費服務意識,再加上小區規模小,管理成本高等問題,物業企業多不愿接手。針對這種情況,近幾年,在大力推進老舊小區改造的同時,也探索了物業進小區的新路徑。這些探索將為新一輪老舊小區改造和管理提供支撐。

“肥瘦搭配”、“先嘗后買”就是一種全新探索。所謂“肥瘦搭配”,就是將物業服務項目進行“打捆”,將規模大的小區搭配上規模小的小區,通過這種平衡,提高物業公司進駐的積極性?!跋葒L后買”,則是先讓居民先行體驗物業服務,嘗到物業服務的好處后,再按照標準繳納物業服務費。

物業公司進老舊小區好是好,但也遇到了諸多難言之隱:物業管理費收多了,業主不愿意繳納;收少了,還不夠小區管理成本,管理補短板并不輕松。

4月20日上午,記者在南湖小區大門入口處看到,0.3元/平方米的物業服務收費標準被粘貼在顯眼位置。

“一般小區的物業費標準,每平方米至少需要七八毛錢,這個價位的物業費能夠支撐公司運營嗎?”記者問。

蚌埠金瑞物業有限公司負責人王樹梅搖了搖頭:“這個價格肯定是入不敷出的?!?/p>

“物業費收多了,業主不愿意繳納,如果收得太少,還不夠管理小區的成本?!蓖鯓涿匪懔斯P賬,小區內安排了8名保安、12名保潔,還有維修人員、管理人員、會計等,保安的月薪是1600元,人員成本就需要四五萬元,還不算維修養護、清理垃圾的費用,每月就算全部收繳到物業費用,也是入不敷出的,“而目前,小區的物業費用收繳率還不足50%”。

在走訪中,部分物業企業的負責人表示,老舊小區僅進行衛生保潔、秩序維護、門衛值勤等基本服務,每平方米物業費不低于0.5元,企業才能維持生存,如果提高服務標準,成本更高,收費標準也要相應提高。

“從2016年至今,蚌埠市已經改造完成200多個老舊小區,這其中的大部分之前并沒有物業管理服務?!卑霾菏凶〗ň治飿I管理科科長李曉偉表示,幾十年的生活習慣,不少老舊小區居民繳納物業管理費用的意識比較淡薄,進而就可能導致居民不愿繳費、物業不愿接手的情況,新一輪老舊小區改造推進后,仍要加大力度,創新老舊小區物管服務模式?!叭绻笃谖飿I管理服務跟不上,老舊小區改造給百姓帶來的幸福感就會大打折扣?!?/p>

新一輪老舊小區改造如何同步推進物業服務提升?蚌山區住建局物業辦主任莫國利認為,小區改造后,一下子讓老舊小區居民承擔全部物業費用不太現實。老舊小區規模小,分攤費用高,而老舊小區居民又多是低收入群體,一方面,政府鼓勵物業公司先提供服務,實行“先體驗后交費”的形式,讓大家看到物業公司的確做實事、做好事,自然就會愿意花錢買服務;另一方面,可采取政府“扶一把”的形式。緩解物業企業剛剛入駐時的虧損狀況,但補助也不是永久性的,可以逐步提高居民的繳費比例。

在推進老舊小區物業管理服務的探索中,經開區嘗試性地開展了“打包”服務、“共享管家”模式,將地理位置接近的小區一并引入實施物業服務,保潔、秩序維護、投訴維修等方面實現資源共享。通過“共享管家”的形式,降低服務成本,使物業服務企業可以加大投入,提高管理成效。

“在制訂新一輪老舊小區改造方案時,我們將在總結經驗的基礎上,繼續探索老舊小區物業管理新模式,讓老舊小區居民不僅享受到小區改造的成果,還要讓他們獲得物業服務帶來的幸福感”。市住建局物業管理科科長李曉偉表示。(完)

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